Apartmanda tadilat: komşulardan izin gerekir mi?

İzin gerekmeyen daire içi işler

Hukuk kaynakları; boya, zemin ve tavan kaplamaları, mutfak ve banyo donanımı, daire içi tesisat ve elektrik ile taşıyıcı olmayan iç duvarlar (yapısal kontrolden sonra) için kat maliklerinden izin gerekmediğini aktarır. Sınır şudur: işin ana yapıya zarar vermemesi ve ortak tesisatı etkilememesi.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli bir kararında, daire sınırları içinde kalan, ortak tesisata (su, elektrik, ısıtma, kolon, kiriş, döşeme) dokunmayan ve yapıyı etkilemeyen değişikliklerde kat maliklerinin rızasının aranmadığı belirtilir.

Beşte dört yazılı rıza gerektiren işler

• Dış cephe boya renginin değiştirilmesi
• Balkon kapatma (açılır kapanır cam sistemi ruhsattan muaf olsa bile, aktarılan görüşe göre kat maliki rızası ayrıca aranır)
• Dış cepheye klima ünitesi, tente gibi eklentiler
• Yeni dış açıklık veya pencere modeli/renk değişikliği

Mimari proje değişikliği ve ortak yer eklemeleri

Mimari projede değişiklik gerektiren işlerde Yargıtay yaklaşımı oybirliğini arayabilir; bu işlerde yalnızca belediye onayı eksiği kapatmaz.

Asansör, güvenlik sistemi gibi ortak yeri daha kullanışlı kılan eklemelerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu m.42 kapsamında sayı ve arsa payı çoğunluğu gündeme gelir; masraflı ve lüks eklemelerde istemeyen malikler zorlanamaz.

Uygulamada ne yapmalı?

• Yazılı bilgi: işin ne olduğunu ve etkisini yöneticiye ve komşulara yazılı bildirin
• Karar defteri: beşte dört rıza gereken işlerde imzaları toplayıp saklayın
• Taşıyıcı kontrol: duvar yıkımı gibi işlerde mühendis görüşü alın
• Çalışma saatleri: apartman yönetim planındaki gürültü ve çalışma saati kurallarına uyun

Kaynaklar arasında farklılık

Bazı işlerin (ikinci banyo, gömme balkonun odaya katılması gibi) basit tadilat mı esaslı tadilat mı sayılacağı kaynaklarda farklı aktarılmaktadır; Danıştay kararlarında da farklı sonuçlar vardır. Kesin hüküm için güncel mevzuat ve ilgili belediye imar birimi esas alınmalıdır.